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            北京現階段不會取消限購 開發商有辦法去庫存

            来源:     添加时间:2020-06-21

            地王迭出是因為開發商在豪賭政策救市?北京樓市還有多少招數去庫存?

            北京豪宅限購取消?不可能

            上周,北京地王再現,經過28輪的激烈競拍後,陽光城最終以18.73億元的價格競得通州臺湖地塊。自10月下旬以來北京地王頻出,即使面對著北京5萬元/平方米起的樓面價,開發商仍沒停下瘋狂搶地的腳步。中原地產首席分析師張大偉預計,明年售價預期超過10萬元/平方米的樓盤將接近50個,目前已入市的已接近25個,某豪宅營銷負責人表示,除瞭開發商戰略佈局需要、繼續看好一線城市價值的顯性因素外,豪賭限購政策放開也是開發商敢於高價拿地的一個隱性因素。畢竟,最高層發聲去庫存之後,各種配套的政策也會相繼推出,而解開房產限購無疑是最有效的一個手段。那麼,北京限購政策真能解開嗎?廣廈時代對有關各方面進行瞭采訪。

            地王兇猛與取消限購傳聞有關?

            近兩個月以來,豐臺成“瘋抬”,天價地王在這個所謂&食品ldquo;北京最後的價格窪地”層出不窮,而這種效應又推導至常營地區,7.5萬樓面價讓周邊平均房價在3萬-4萬元/平方米的樓盤都彈冠相慶。一些項目甚至采取封盤不售的做法,等待調整價格後再行開盤。

            而在另外一端,買房人紛紛出手也讓市場看到瞭“暖冬”的可能性。通州大盤保利大都匯開盤熱銷12億,西山某別墅一天售出18套,天恒公園懿府開盤破4億……北京性價比不錯的樓盤都得到瞭買房人的青睞。

            在目前市場看似活躍的背後,是不限購產品的沖擊、貨幣政策寬松、開發商以價換量的結果,跟取消不取消限購的預期並沒有太大關系。而且在北京高端市場,雖然限購四年,但很多開發商已經找到瞭多種可以繞開政策的“渠道”。

            第一,用公司名義購買。這種方式是衛生最普遍的,也比較簡單直接,有的開發商會將沒有公司的潛在購房人組織起來,為他們成立一個公司,大傢都是股東,然後購買房產。第二,安全假離婚。據一位銷售總監介紹,目前,北京凡是有三套房以上的夫妻,有相當比例是離異狀態。有的為瞭換房,離瞭結,結瞭離。但這種方式很可能會被制止,比如類似一個&ldquo全肉辣文 ;離婚三年後才能買房”的規定出臺。

            目前在市面上最常用的是第三種辦法,即賣房不網簽,等資格到手或者限購解除。具體做法是買房人交全款給開發商,直接辦理入住,但合同不在建委網簽,建委網站顯示這套房子未售出。然後買房人找渠道在京繳納社保衛生,等五年後資格到手再進行網簽。這種做法的風險就在於如果開發商卷款跑瞭業主將血本無歸。但由於這種做法多發生在豪宅市場,開發商有一定的品牌效應,因此買房人也樂得如此。

            限購條件下開發商有很多辦法去庫存

            取消限購的“必要”有一種解釋,中國經濟會出現較大波動,因此必須用房地產來拉動,一線城市尤其是北京放開限購就成為必須。但在專傢眼裡並不盡然。

            中國銀行業協會首席經濟學傢巴曙松近日表示,從宏觀來看,中國經濟並沒有出安全現太大的波動,但微觀出現瞭非常大的婬賊女皇武則天1變化。以房地產為例,不同城市、不同業態、不同的產品分化較大。房地產行業什麼人都能賺錢的時代已過。明年房地產業有望觸食品底,房地產業投資增速下行趨勢止住,對於經濟的拖累作用會明顯改善。預計明年新房市場仍趨於平淡,不同城市繼續分化。一線城市高位趨穩,改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

            無論是開發商還是專業機構,都在呼籲解除高端市場限購,其目的還是為瞭化解北京高端住宅的庫存。

            一位業內人士說:&ld衛生quo;退一步講,即使放開限購,高端市場庫存就能一下子解決嗎?從歷史情況上來看,在出臺限購政策之前北京的樓市房價暴漲,在限購政策出臺後的一道本無嗎d d在線播放 四年裡,高端市場的波動並不明顯,其中的原安全因顯而易見,高端住宅購買者在整個市場中占比並不大,即使高端市場限購取消,該買的還是那部分人群,不會對整體市場造成太大影響。”

            一大型房企經理人在接受廣廈時代采訪時表示,比起限購還有很多的手段來化解庫存。從政策上來說,放寬信貸,修改公積金貸款上限額度、減免購房稅費和增加購房補貼等政策都能有效地刺激市場安全消化庫存房。但一個健康的市場環境應把供求關系作為主導因素,而不是指望政策托市,從這個角度來說,開發商還應圍繞產品多做文章,如何調整產品佈局、做足產品品質、合理定價加快銷售,才是開發商最應思考的問題。

            北京現階段不會取消限購

            對於放開限購,將買房權還給市場的聲音早已甚囂塵上,但年初北京市有關部門負責人表態,短期內沒有放開限購的可能。甚至還使用瞭“北衛生京市住房限購不會取消是永恒的”說法。

            北京房協副會長陳志接受廣廈時代采訪時表示,“首先,取消限購令是對已經進入鎖定人群的一種不公平。除此之外,如今限購政策的意義已不再局限於房地產政策上瞭,它承載更多的是一種社會功能。北京的限購政策是作為一個調控人口、經濟、城市功能的重要手段將不會松綁或取消。”

            另一業內人士告訴廣廈時代,“放眼全國,的確有一些二三線城市放開瞭高端市場限購,比如蘇州市在2014年就已取消瞭對90平方米以上住房的限購政策,類似的城市還有武漢和無錫。但北京作為一個特殊的一線城市,集中瞭大量的優質公共資源,對人口的吸引力很大,和一些二三線的城市不同,在北京無論是高端市場還是剛需健康市場,輕易解除限購可能會引發投資投機的需求增大導致房價上漲,更有可能加大房地產市場泡沫化的風險。”因此限購政策明年將繼續被嚴格執行。

            而對於“解開高端市場限購”的傳言,業內人士也給出瞭否定的答案。

            “北京高端市場解除限購有很大難度。”該業內人士在接受廣廈時代采訪時表示,即使放開部分市場的限購政策,如何制定這條分水嶺,將所謂的高端市場劃分出來,這也是一個難題。如果按項目的總價來劃分,因為項目的面積和容積率都會對總價造成影響,因此很難說是合理的。如果將項目的總面積作為區分豪宅的尺度,也不符合北京的實際情況,在北京一個樓盤所處的安全區位與地價是判別豪宅與否的重要標準,如果拋開位置隻談項目面積顯然是不科學的。

            (來源:北京青年報)

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