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        3. 房貸松綁政策將會對樓市去庫存作用有多大?

          来源:     添加时间:2020-06-21

          將5個百分點的浮動權下放給地方金融機構,是將房地產調控事權進一步下放給地方,有利於地方根據自身實際推動樓市去庫存。除瞭房貸再松綁等新政外,還需更深刻的制度變革。

          2月2日,央安全行和銀監會聯合發佈消息,要求在不實施限購措施的城市,居民傢庭首次購安全買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低食品首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點,購買二套房且貸款未結清的傢庭,最低首付比例不低於30%。這意味著,除北京、上海、廣州、深圳、三亞五個實施限購措施的城市外,其他城市首套房貸款首付款比例都可下調至20%。

          央行房貸新政的目的十分明確。化解房地產庫存、以加快戶籍制度改革帶動住房等消費是業已定調的政策方向,這勢必帶動從戶籍制度、財政政策到金融政策的變化。此前,戶籍改革、將農民工全面納入公積金體系等已經啟動,正在召開的地方兩會,也紛紛就去房地產庫存提出瞭一系列新政策。在此背景下,繼續實施一刀切式的、與各地房地產市場分化的現實不吻合的房貸首付政策已無意義。將5個百分點的浮動權下放給地方金融機構,實施差別化的調控政策,是將房地產調控事權進一步下放給地方,有利於地方根據自身實際推動樓市去庫存,為經濟起到切實兜底作用。

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          房貸再松綁也是樓市去庫存形勢嚴峻的必然要求。自2014年以來,各地就在紛紛試水,采取購房補貼等多種措施,以圖盤活樓市。央行也在去年9月30日推出新政,要求在不實施“限購”的城市,居民傢庭首套房首付比例調整為不低於25%,二套房首付比例也降至40%。但新一輪樓市松綁並未達到有效激活樓市的目的。社科院數據顯示,2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米,現房待售面積4.26億平方米,徹底完成去庫存目標,需要23個月。還有研究認為,實際庫存可能高達80億-90億平方米,按照過去3年平均銷售速度計算,需要至少7年時間才能消化。無論哪個數據更接近事實,都已超出瞭正常的庫存量,房貸政策加快松綁節奏、加大力度已是勢在必然。

          不少人擔衛生心,在房貸政策再松綁以後,樓市是否會再度形成泡沫,導致房價飆升,從而讓農民工進城面臨更高門檻。

          從多數城市的樓市狀況看,這種情況不會發生。一方面,樓市價格上漲的真正推動力在於流動性。在貨幣政策仍處於中性偏靈活的區間之時,不存在流動性泛濫的情況,樓市價格難以過快抬升。2月1日發佈的百城價格指數也表明瞭這一點。另一方面,經過多年的瘋狂擴張之後,樓市價格上漲的動能已有食品所衰竭。雖然政衛生策面將農民工視作新增潛在的購房群體,但在基礎配套措施還未到位的情況下,他們很難成為樓市消費主力。

          重新建立起房地產市場在國民經濟中的支柱地位,帶動下遊產業發展,同時讓農民工進得瞭城,買得起房,除瞭房貸再松綁等新政外,還需更深刻的制度變革。比如,怎樣歸並降低購買環節的交易稅費,在持有環節如何合理征稅,農村宅基地如何入市,基本社會保障能否均等化等等。隻有這些相關制度切實改進,樓市才能建立起降庫存、促消費的穩定環境。

          來源:京華時報

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