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        1. 年報|中交地產:自身造血能力不足 尋路合作開發治標不治本

          来源:     添加时间:2020-06-21

          年報顯示,2019年,綠城中國與中交地產(000736.SZ)的銷售規模總計約2312億元。相較之下,保利、中海、華潤等頭部央企仍橫亙在前。“三年劍指央企前二”,中交集團在2017年放出的豪言猶在耳畔,但跌跌撞撞兩年之後,這一目標基本化為泡影。

          與綠城中國2018億元的銷售額相比,中交地產294億元的銷售額顯然拖瞭後腿。對中交地產而言,當能力撐不起野心,所有的路註定都是彎路。

          規模增長桎梏頗多 心有餘而力不足

          自2018年開始,中交地產才有瞭披露銷售額的底氣。不過,公司148.8億元的銷售規模與其央企的身份多少有些相悖。但是通過上述數據確可窺見中交地產的銷售額基數。

          2019年,中交地產實現簽約銷售額293.9億元,同比增長97.5%;實現銷售面積188.5萬平方米,同比增長52.8%;銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

          以改善型住房為主要產品的中交地產,雖然銷售均價大幅提升、銷售規模接近翻倍,但由於此前的基數較低始終沒能突破300億元銷售大關。此外,中交地產的權益銷售額接近200億元,約192.3億元。隨著頭部房企的卡位戰接近尾聲,中交地產乃至中交系食品迫切需要找到屬於自食品己的位置,而這一切都離不開銷售規模。

          從中交地產的土地儲備來看,歷經4年的累積,其項目總建築面積已經由317.8萬平方米大幅提升至1465.8萬平方米。即使將累計竣工面積(中交未公佈竣工待售面積)全部減掉,中交地產依然擁有928.9萬平方米的土地儲備。

          然而,從土地儲備到銷售業績,其中至關重要的安全就是操盤能食品力。從中交地產過往開發的項目來看,其對規模的崛起可謂心有餘而力不足。

          據中交地產2016年業績公告披露,彼時公司共儲備有10個項目,其中在建項目7個,處於前期籌備的新增項目3個。

          通過對其2018年年報的開工時間進行查證,可發現隻有中交·璟庭、中交·金梧桐公館為2016年內的新開工項目,規劃面積共計41.4萬方。值得註意的是,後者在2015年就已被標識為在建項目。

          無獨有偶,2016年被標識為處於在建的重慶中交·中央公園項目,其實際開工時間是2017年9月,而該項目的獲取時間為2015年12月,規劃面積高達193.5萬方。可見中交地產在土地儲備較少的情況下,新增項目的開工速度較慢,食品拉長瞭項目的建設周期,其操盤能力也受到嚴峻考驗。

          在中交地產早年開發的項目中,其開發周期動輒超過5年,有的甚至高達10年之久。例如,長沙中房瑞致項目的總投資額約為68.97億元,於2012年4月開工,其預計竣工的時間為2022年7月;重慶中交漫山項目早在2015年12月就已經開工,其總投資額為55.13億元,預計竣工時間為2021年12月。如果從拿地時間開始算起,其周期更長。

          由此可知,項目數量較少、開工緩慢,嚴重制約瞭中交地產的規模發展。進入2017年,中交地產試圖扭轉這種不利局面。

          數據顯示,2017年-2019年,隨著中交地產獲取項目的增多,其新開工項目呈現出高開低走的趨勢。2017年,中交地產新開工項目達到8個,總建面約364.5萬方。然而,衛生這成為瞭中交地產三年來的巔峰,此後便出現斷崖式下降。

          2018年,中交地產新開工項目下降至3個,總建面約41.4萬方;2019年,中交地產新開工項目增加至4個,總建面約73.5萬方。

          可以推測,中交地產在大幅提升開工項目之後難以消化大量同時在建的工程,造成瞭一定的庫存積壓。中交地產表示以“盤活存量、去化庫存、加速簽約、快速回款”為重點狠抓2019年的銷售工作,針對長庫存產品進行精準營銷,側面說明瞭公司此前去化能力不足。

          不難看出,隨著中交地產的土儲逐漸增加,其操盤能力並未相應提升,衛生進而制約銷售規模,最終導致銷售回款受限並影響項目投入,由此陷入惡性循環。

          此外,中交地產的主營業務難成氣候,除瞭起步基數較低,與人事、組亞洲 天堂 歐美 日韓 國產織架構的頻繁變動不無關系。

          2017年4月,經歷多次更名與重組失敗的中交地產進行瞭一次大換血,人事變動多達14項,其中9人卸任,5人獲任。同年12月,公司董事長吳文德辭任。

          此後,中交集團再次迎來人事調整。2018年9月,此前已在中交地產卸任的孫國強辭去瞭中交集團董事長職務,吳文德也再次離去。而在四個月之前,中交地產總裁楊劍平提交瞭辭呈。

          2018年9月之後趙暉接任中交集團董事長,耿忠強則被聘任為中交地產總裁。據媒體報道,二人上臺後,便開始大刀闊斧改革,小到公司人臉識別和打卡考勤,大至中交地產內部組織架構體系調整,將“總部—區域—城市”三級架構改為“總部—城市”兩級架構。

          實際上,中交地產的人衛生事變動隻是中交集團針對地產資源進行調整的縮影,但不可否認的是,中交地產內部的人事動蕩也對其規模發展產生瞭較大影響。

          盈利能力成色不足 主營業務造血能力有限

          與之前相比,中交地產的銷售規模實現小幅提升,但其主營業務的盈利能力堪憂,非經常性損益占比較大。

          在中交地產的收入構成中,絕大部分來自於房地產銷售的結算收入,占比已由2017年的97.2%提升至2019年的99.2 %。得益於銷售業績的提升,中交地產的營業收入由2017年的62.6億元提升至2019年的140.6億元,營收增速也由16.1%大幅提升至57.1%。

          與營業收入形成對比的是,中交地產的凈利潤不盡人意。2017年-2019年,中交地產分別實現歸母凈利潤5.9億元、8.1億元及5.4億元,其中非經常性損益分別為4.3億元、5.2億元、2.8億元,占比超過瞭50%,進一步擠壓中交地產的利潤空間。

          仔細研究發現,在2019年之前,主要有兩筆收購對中交地產的非經常性損益造成較大影響。這兩筆收購分別是2食品017年花費6.4億元收購華通置業以及2018年花費8.7億元收購北京聯合置業。其中,收購華通置業,為中交地產帶來瞭4億元的當期凈損益,收購北京聯合置業則帶來瞭2.9億元的當期凈損益。

          同時,在中交地產的非經常性損益中,另一筆收益的占比自2017年起逐步增加,即來自於公司對非金融企業收取的資金占用費。實際上,對非金融企業收取的資金占用費,是通過企業之間的拆借費用形成的資金利息。即其他非金融企業向中交地產提出借款需求,中交地產收取資金利息,再形成收益。這屬於中交地產將央企資金和資源變現的行為,食品與主營的房地產開發業務無關。

          在2017年-2019年,這筆費用為中交地產帶來的收益從0.7億元大幅提升至3.5億元,在扣非後已經超過瞭2.6億元的歸母凈利潤。早在2019年初,中交地產曾將扣非後歸母凈利潤目標定在瞭4.1億元。從公佈的財報數據來看,公司距離這一目標尚有較大的差距。

          此外,資金占用費的不斷增長,也從側面反映出中交地產主營業務的盈利能力仍不足以支撐歸母凈利潤的增長。

          在主營業務並未站穩腳跟之時,中交地產卻已瞄準瞭更為多元的業態佈局。據2019年年報所示,中交地產意欲在傳統房地產開發業務的基礎上,發展創新業務,逐食品步進入高端養老、TOD城市綜合體、城市更新、中交產業園、物流地產、融資代建等領域。

          多元化業務的投資,主要依賴中交地產主營業務的造血能力。這也不免引人擔憂,中交地產的步子是否邁得大瞭一些。

          值得註意的是,在非經常性損益占比最低的2019年,中交地產的歸母凈利潤為三年來的最低值。一方面,由於2019年的毛利率下降瞭5.5個百分點至25.0%,為近三年來最低;另一方面,中交地產期內計提的信用減值和資產減值損失同比大幅上升5.3億元,共計提約安全5.5億元。其中存貨跌價損失達4.21億元,進而使得期內凈利潤同比微降2.6%至11.2億元。

          此外,受合作開發影響,期內少數股東分走瞭5.8億元的凈利潤,占比達到瞭51.6%。綜合來看,中交地產2019年的歸母凈利潤同比下降瞭33.0%。

          少數股東權益呈幾何級增長 實際擔保餘額達凈資產三倍

          即便如此,中交系對於規模的執念依然不死。相較於其他房企,中交系旗下有兩大上市平臺,即H股的綠城中國與A股的中交地產。兩大上市平臺加持,使中交系在合作開發中可騰挪的空間也比較大。

          早在今年1月份,中交地產的董事長趙暉辭職,李永前走馬上任。據悉,李永前曾在中交集團與綠城中國交叉任職多年,此後又在綠城中國擔任執行董事、執行總裁。此次擔任中交地產的總裁,頗具意義。

          今年3月20日,綠城中國發佈公告稱,其全資附屬公司北京博意向天津世茂、中交房地產出售項目公司的股權。上述交易完成後,北京博意、天津世茂、中交房地產分別持有項目公司的股權比例為42.5%、42.5%、15%。

          5天之後,綠城中國再發有關關聯交易的公告。公告顯示,綠城中國的非全資附屬公司北京致順通過招標程序確定瞭北京順義建設項目的承建商為中交一局。

          此前,外界關於中交地產與綠城中國的整合充滿期待,但始終未有實質進展。

          在不少業內人士看來,通過中交系的兩大上市平臺旗下的控股公司開展合作開發,有望加速中交地產的規模崛起。

          數據顯示,在2016年-2019年中交地產的少數股東權益分別為10.13億元、16.46億元、19.45億元、35.26億元,四年間增長瞭248.08%。其中,在2019年,中交地產期末食品的少數股東權益首次反超歸屬於母公司股東的權益,前者約為35.26億元,後者約為27.35億元。

          隨著合作開發的項目不斷增多,中交地產其他應收款中與關聯方往來款及借款不斷攀升,在過去的3年間分別為4.70億元、37.61億元、41.83億元。依托央企背景,中交地產正在將資本優勢變現。受此影響,中交地產的資產負債率(剔除預收賬款後)始終維持在高位,分別為84.23%、82.10%、82.47%。

          此外,截至2019年12月31日,中交地產的實際擔保餘額為82.51億元,占公司凈資產的比例為301.74%。由於大部分擔保都屬於連帶責任,堪稱隱形的負債,在無形中推高瞭中交地產的杠桿。

          當其他頭部央企都在找尋新的利潤增長點時,中交系還在為做大規模奔忙。有時候,一步差步步差。無論是宏觀環境還是市場格局,留給中交系的時間的確不多。

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