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        1. 營改增對二手房影響多大 免征年限和稅率成關鍵

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:營改增對二手房市場影響有多大 免征年限和稅率成關鍵

          3月13日,國傢稅務總局局長王軍透露,營業稅改增值稅將在5月1日正式實施,將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開,並將首次涉亂人倫視頻及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。

          業內人士認為,此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負,影響整個二手房市場?主要取決於是否也有免征年限和稅衛生率。

          營改增,稅率,二手房

          政策出臺:原則隻減不增

          據瞭解,早在2011年,營業稅改增值稅便開始在上海試點,主要從交通運輸和現代服務業兩大業務板塊開展。20食品12年後逐步擴大試點范圍,普及到全國多個城市。由於大傢多猜測房地產行業增值稅稅率為11%,而目前營業稅稅率多為5%,因此也引發瞭人們對於營改增進入房地產行業後是否會造成稅負上升的擔憂。

          對此,廣東省國稅局副局長周傢喜表示,全面營改增首次涉及自然人繳納增值稅征管,目前實施方案包括征管規定還沒有出來,但營改增稅負隻減不增適用於所健康有營改增納稅人。

          同日,《中國稅務報》刊發知名稅務專傢段文濤所撰文章,明確指出:營改增後個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業稅將持平或略有下降。段文濤指出,近日有些媒體出現誤讀的情況,特別是有關報道中所舉的例題,與增值稅的相關原理不符。因為,按照已有的增值稅管理規定,還有增值稅的基本管理常識,個體工商戶以外的其他個人(自然人),不能被認定為一般納稅人,這就意味著出售二手房的個人隻能按照小規模納稅人的計稅方式,也就是簡易征稅方式來計繳增值稅。同時,按照財政部新聞發言人有關“營業稅改征增值稅全面推開期間,擬對稅收優惠政策原則上予以延續”的表述,原營業稅對於二手房交易的相關征免規定極有可能得以延續。

          但是,島城業內人士則表示,目前青島二手房市場上還有一部分房改房在流通,這類型房產都是多年前低價買入,甚至有些還是夾雜著單位福利半買半送的形式,如今房子可能翻瞭幾倍或者幾十倍不止。一旦他們有換房的需要,被征收增值稅,數額是很驚人的。

          衛生市場影響:看免征年限和稅率

          按照現行政策,購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業稅;購買不足2年的住房全額征收營業稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。

          一旦營業稅改增值稅後,是否同樣享有免征年限以及稅率,如何設置成為關鍵。

          如果一刀切,不設免征年限,勢必增加絕大部分交易對象的稅收負擔。當前青島二手房交易營業稅的征收稅率為5.6%為。以買入價為100萬元的房產為例,在免征年限外出售該套房產溢價30萬元,即以130萬元成交。按照現行的政策,需要交納營業稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設11%的增值稅的征收標準,即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負擔要小於征收營業稅的負擔。

          但是一旦房產從100萬元漲到瞭250萬元。按目前的營業稅征收規定,則需要交納250萬×5.6%=14萬元,如果按照假設11%的增值稅的衛生征收標食品準,則需交納(250-100)×11%=16.5萬元。這時,征收的增值稅就超過瞭營業稅。

          不僅如此,如果應該增厚沒有免征年限,那麼對於那些處於免征年限的二手房而言,稅費負擔集中。如以上文為例,總價130萬元的房子,交易滿兩年,二手房免征繳納營業稅,而營改增後,則需要按超過的30萬元征收營業稅3.3萬元,更不用提一旦房產增值速度更快的情況下需要繳納的增值稅瞭。

          對此,業內人士表示,增值稅到底是增加還是減少稅負,具體要看免征年限和稅率。他告訴記者,從內部消息得知,根據稅務總局的說法,在實施方案中已經考慮到原則上延續過去優惠政策,因此,他分析,如果能按照營業稅2年的免征年限執行,還是可行的。從國傢出臺該政策的目的看,主要是為瞭打擊市場上的投機行為,以2年時間來判定房產的持有目的,也比較合理。

          來源:青島早報

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